Bộ Nông nghiệp và Môi trường đang đề xuất một số sửa đổi quan trọng trong dự thảo Luật sửa đổi Luật Đất đai 2024, nhằm tạo điều kiện thuận lợi hơn cho việc phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Một trong những đề xuất đáng chú ý là việc Nhà nước có thể thu hồi đất để thực hiện các dự án phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng trong một số trường hợp cụ thể.

Theo đó, Nhà nước sẽ thu hồi đất để thực hiện dự án xây dựng cấp bách cho nhiệm vụ chính trị, đối ngoại; dự án trong khu thương mại tự do, trung tâm tài chính quốc tế, logistic. Ngoài ra, các dự án quy mô lớn như khu đô thị, du lịch dịch vụ thương mại, văn hóa, thể thao do HĐND cấp tỉnh quyết định cũng sẽ được Nhà nước hỗ trợ thu hồi đất.

Điều đáng chú ý là trong trường hợp dự án thực hiện qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất, nếu chủ đầu tư đã đàm phán được trên 75% diện tích hoặc người có đất, Nhà nước sẽ thu hồi phần còn lại để giao cho họ. Đề xuất này được đưa ra nhằm mục đích đẩy nhanh tiến độ thực hiện các dự án, thúc đẩy phát triển kinh tế – xã hội ở địa phương.

Về lý do cho đề xuất sửa đổi, Bộ Nông nghiệp và Môi trường cho biết thực tế có nhiều dự án quy mô lớn, thúc đẩy phát triển địa phương, đóng góp nguồn thu lớn cho ngân sách nhưng chưa có quy định thu hồi đất, gây khó khăn cho quá trình tiếp cận đất đai và triển khai.

Ông Phạm Thanh Tuấn, luật sư và chuyên gia pháp lý bất động sản, bày tỏ sự ủng hộ với cơ chế ‘Nhà nước thu hồi phần còn lại’ khi chủ đầu tư đã thỏa thuận được trên 75% diện tích hoặc người có đất. Tuy nhiên, ông cũng nhấn mạnh rằng việc áp dụng cơ chế này cần gắn với một số điều kiện chặt chẽ, đảm bảo lợi ích hài hòa giữa chủ đầu tư và người dân, hạn chế nguy cơ lạm dụng.

Ngoài ra, chuyên gia này cũng đề nghị bổ sung một cơ chế trung gian như chính quyền địa phương hoặc tổ chức độc lập làm cầu nối giữa chủ đầu tư và người dân, giúp hỗ trợ, hòa giải trong quá trình thực hiện dự án.

Cũng tại dự thảo luật sửa đổi, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đề xuất việc định giá đất không còn ‘nguyên tắc thị trường’. Thay vào đó, Nhà nước quyết định giá đất, tức là quay lại như trước khi sửa luật hồi 2024.

Tổng thể, các đề xuất này trong dự thảo Luật sửa đổi Luật Đất đai 2024 đang hướng tới mục tiêu tạo ra một khung pháp lý thuận lợi hơn cho việc phát triển kinh tế – xã hội, trong khi vẫn đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người dân và các chủ đầu tư.

Bộ Nông nghiệp và Môi trường đang tiến hành lấy ý kiến góp ý cho dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2024. Luật Đất đai 2024 đã được Quốc hội thông qua và có hiệu lực từ ngày 1/8/2024, nhưng do xuất hiện các yêu cầu mới, đòi hỏi phải tiếp tục nghiên cứu, sửa đổi, bổ sung Luật.

Ông Đào Trung Chính, Cục trưởng Cục Quản lý đất đai, cho biết có một số lý do chính dẫn đến việc sửa đổi Luật Đất đai. Thứ nhất, việc thay đổi mô hình chính quyền 2 cấp, phân cấp và phân quyền theo mô hình mới, phân định lại thẩm quyền. Thứ hai, Bộ Chính trị đã ban hành một số nghị quyết quan trọng bao gồm Nghị quyết 57 về thúc đẩy khoa học công nghệ và đổi mới sáng tạo; Nghị quyết 59 về chủ động hội nhập quốc tế sâu rộng; Nghị quyết 68 về phát triển mạnh mẽ khu vực kinh tế tư nhân; Nghị quyết 66 về đổi mới toàn diện công tác xây dựng, thi hành pháp luật.

Bên cạnh đó, Kết luận số 77-KL/TW của Bộ Chính trị về phương án tháo gỡ khó khăn, vướng mắc liên quan đến các dự án, đất đai trong các kết luận thanh tra, kiểm tra, bản án tại một số tỉnh, thành phố cũng đặt ra yêu cầu sửa đổi Luật. Ngoài ra, thực tế cũng xuất hiện các tình huống mới mà Luật Đất đai chưa quy định, ví dụ như Trung tâm tài chính quốc tế ở Đà Nẵng, TPHCM đặt ra vấn đề mới về thu hồi đất.

Ông Đào Trung Chính cũng nhấn mạnh rằng, để tránh xảy ra tình trạng phải sửa đổi Luật chỉ sau một thời gian ngắn, thì Luật chỉ nên quy định chung, hạn chế những vấn đề cụ thể và giao cho Chính phủ và các cơ quan quy định trong các văn bản khác.

Về vấn đề giá đất, ông Chính cho rằng, giá đất tăng lên rất cao trong thời gian qua và Nhà nước cần kiểm soát và quyết định giá đất không chạy theo thị trường. Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi có nhiều điểm mới so với luật hiện hành, trong đó có nội dung quan trọng liên quan đến định giá đất.

Dự thảo đề xuất sửa đổi, bỏ nguyên tắc thị trường và thay thế bằng 4 nguyên tắc mới: bảo đảm vai trò đại diện chủ sở hữu và quyền quyết định của Nhà nước về giá đất; kết quả xác định giá đất theo các phương pháp định giá đất là tài liệu để Nhà nước tham khảo khi quyết định giá đất; tuân thủ đúng trình tự, thủ tục định giá đất; bảo đảm phù hợp với yêu cầu quản lý nhà nước và tình hình thực tế của địa phương.

Dự thảo cũng đề xuất bổ sung 2 trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Tiến độ sửa đổi Luật Đất đai lần này dự kiến sẽ được trình tại kỳ họp thứ 10 Quốc hội khóa XV sắp tới. Nếu được Quốc hội thông qua, Luật này sẽ có hiệu lực thi hành từ ngày 1/1/2026.

Ngày 10/7, tại Hà Nội, Bộ Giao thông Vận tải đã tổ chức lễ ký kết một dự án quan trọng, đánh dấu bước tiến mới trong việc tạo điều kiện thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp. Ông Lê Văn Bình, Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai (Bộ Nông nghiệp và Môi trường) cho biết, với 84% diện tích đất tự nhiên là đất nông nghiệp, chính sách đất đai đóng vai trò nền tảng quan trọng để phát triển nông nghiệp.

Theo ông Lê Văn Bình, mặc dù chính sách đất đai đã có những tác động tích cực, nhưng vẫn tồn tại một số vướng mắc trong quản lý và sử dụng đất nông nghiệp. Nghị quyết 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII đã chỉ ra những tồn tại này và đề ra các quan điểm chỉ đạo để khắc phục. Các quan điểm này đã được thể chế hóa trong Luật Đất đai năm 2024 và các văn bản hướng dẫn thi hành.

Một trong những điểm nổi bật của Luật Đất đai 2024 là việc nâng hạn mức giao đất nông nghiệp. Hạn mức giao đất trồng cây lâu năm cho cá nhân không quá 10 ha đối với xã, phường, thị trấn ở đồng bằng; không quá 30 ha đối với xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi. Hạn mức giao đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất là rừng trồng cho cá nhân không quá 30 ha đối với mỗi loại đất.

Thời hạn sử dụng đất cũng đã được nâng lên so với trước kia. Người trực tiếp sản xuất nông nghiệp được Nhà nước giao đất, công nhận quyền sử dụng đất (đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất) với thời hạn là 50 năm, khi hết thời hạn này, họ được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định mà không phải làm thủ tục gia hạn.

Ông Lê Văn Bình cho biết, quy định này tạo điều kiện thuận lợi cho người trực tiếp sản xuất nông nghiệp khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, hợp tác sản xuất, kinh doanh bằng quyền sử dụng đất, thế chấp quyền sử dụng đất…

Liên quan đến vấn đề chuyển đổi mục đích sử dụng đất, ông Mai Văn Phấn, Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai (Bộ Nông nghiệp và Môi trường) cho biết, Luật Đất đai 2024 đã xóa bỏ khung giá đất, đồng thời giao cho địa phương trách nhiệm ban hành bảng giá đất phù hợp với thực tiễn, áp dụng từ ngày 1/1/2026. Tuy nhiên, hiện nhiều địa phương chưa kịp thời cập nhật biến động thị trường, dẫn đến bảng giá đất không sát với thực tế.

Để khắc phục vấn đề này, ông Mai Văn Phấn cho hay, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đã có văn bản đề nghị các địa phương: xây dựng bảng giá đất sát thực tế, đánh giá tác động của thị trường và tiềm năng phát triển kinh tế – xã hội; theo dõi và cập nhật thường xuyên dữ liệu giá đất, tổ chức hệ thống quản lý thông tin chặt chẽ.

Liên quan đến vấn đề mức thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đang phối hợp với Bộ Tài chính để điều chỉnh cách tính. Luật Đất đai 2024 cũng cho phép cá nhân và doanh nghiệp mở rộng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp lên không quá 15 lần hạn mức giao đất. Luật cũng mở rộng đối tượng được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp cho tổ chức kinh tế; cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa trong hạn mức được giao đất nhằm tạo điều kiện cho các tổ chức, cá nhân có năng lực về vốn, khoa học kỹ thuật có quyền tiếp cận đất đai, đầu tư sản xuất nông nghiệp hàng hóa, hạn chế tình trạng bỏ hoang hoặc sử dụng đất nông nghiệp manh mún không hiệu quả.

Ông Lê Văn Bình cũng cho biết, với những quy định mới, người dân và doanh nghiệp sẽ có cơ hội để phát triển sản xuất nông nghiệp trên quy mô lớn hơn, góp phần nâng cao hiệu quả sử dụng đất và tăng thu nhập cho người dân.

Nguồn: Website Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Việt Nam

Luat Đất đai 2024, có hiệu lực từ ngày 1/7, đã thể hiện tinh thần cải cách, đưa giá đất sát thị trường hơn, bảo đảm quyền lợi người bị thu hồi đất. Tuy nhiên, Luật Đất đai 2024 cũng đang lộ ra nhiều bất cập ảnh hưởng đến người dân và doanh nghiệp.

Để tháo gỡ những vướng mắc này, nhiệm vụ cấp bách là nghiên cứu, sửa đổi để phát huy tối đa hiệu quả đất đai, sớm trình Ban Chấp hành Trung ương cho ý kiến. Một trong những điểm bất cập là bảng giá đất mới đã tăng cao, khiến người dân phải ‘gánh’ khoản tài chính lớn khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Tại TP.HCM, nhiều xã, phường có giá đất tăng mạnh, cao gấp hàng chục lần so với bảng giá đất cũ. Điều này khiến không ít người dân phải tạm ngưng chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp lên đất thổ cư.

Lãnh đạo một tập đoàn bất động sản tại TP.HCM cho biết bảng giá đất tăng cao là một vấn đề lớn khi thực thi luật mới. Điều này khiến cho cả người dân có nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất lẫn doanh nghiệp cũng gặp khó bởi mọi chi phí liên quan đến đất đai đều tính vào giá nhà.

Ông Đặng Hồng Anh, chủ tịch Hội Doanh nhân trẻ Việt Nam, cho rằng sự chậm trễ trong tính tiền sử dụng đất không liên quan đến năng lực tài chính hay ý chí của doanh nghiệp, mà là do thủ tục hành chính kéo dài. ‘Đối với các trường hợp doanh nghiệp bị ảnh hưởng do việc chậm trễ trong công tác định giá và tính tiền sử dụng đất của cơ quan chức năng, khoản thu bổ sung này cần được hủy bỏ hoàn toàn. Tuy nhiên để bỏ khoản thu bổ sung này, bên cạnh sửa đổi trong nghị định103, cần thiết điều chỉnh trong Luật Đất đai bởi nội dung này quy định trong điều 257 của luật’, ông Anh đề xuất.

GS.TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, cho rằng Luật Đất đai 2024 chưa thể hiện hết tinh thần nghị quyết18, đặc biệt chính sách tài chính đất đai quá mờ nhạt. ‘Sửa Luật Đất đai vừa rồi được thực hiện rất công phu, mất nhiều thời gian nhưng còn nhiều điểm không phù hợp với nghị quyết18 của Trung ương. Dường như luật chỉ ‘lướt qua’ nghị quyết nhưng chưa phản ánh đúng tinh thần, bản chất nghị quyết. Nội dung nghị quyết đặt ra các định hướng chính sách rất đúng nhưng Luật Đất đai 2024 lại chưa thể hiện được’, ông Võ khẳng định.

Chính phủ vừa qua đã chỉ ra 4 vướng mắc chính trong chính sách, pháp luật về đất đai. Đó là chính sách, pháp luật về đất đai chưa phù hợp với chủ trương tổ chức lại chính quyền địa phương hai cấp, chưa đáp ứng được đầy đủ yêu cầu phát triển của đất nước trong giai đoạn mới; chính sách thu hồi đất vẫn phân biệt giữa dự án sử dụng nguồn vốn đầu tư công và dự án sử dụng nguồn vốn đầu tư tư; chính sách đổi mới về tài chính đất đai theo tinh thần nghị quyết số18 chưa được thể chế hóa đầy đủ.

Luat Đất đai 2024 ghi nhận nhiều hiệu ứng tích cực. Tại TP.HCM, một trong những điểm sáng khi thi hành Luật Đất đai 2024 là khâu định giá đất được khơi thông, doanh nghiệp hoàn thành nghĩa vụ tài chính để dự án được triển khai và người dân cũng được cấp sổ hồng. Thống kê từ Sở Nông nghiệp và Môi trường TP.HCM cho thấy trong sáu tháng đầu năm 2025, tổng nguồn thu ngân sách ước đạt hơn 65.319 tỉ đồng.

Luật Đất đai 2024 đã giới thiệu một điểm mới quan trọng, cho phép sử dụng đất nông nghiệp theo hướng đa mục đích mà không cần phải chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Theo khoản 1 Điều 218 của Luật Đất đai 2024, các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức và cộng đồng dân cư được phép sử dụng đất nông nghiệp để kết hợp sản xuất nông nghiệp với sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp mà không làm mất đi mục đích sử dụng chính của đất nông nghiệp.

Điều này đánh dấu một sự thay đổi lớn so với các quy định trước đây, vốn yêu cầu người dân phải thực hiện thủ tục chuyển đổi mục đích khi muốn sử dụng đất nông nghiệp cho các hoạt động khác. Việc cho phép này tạo điều kiện cho người dân phát huy sáng kiến, tối ưu hiệu quả sử dụng đất. Thay vì chỉ trồng trọt đơn thuần, người dân có thể kết hợp các mô hình khác như trồng cây dược liệu, làm homestay, xây dựng kho bãi nông sản, nhà kính, xưởng sơ chế…

Điều này không chỉ giúp tăng thu nhập mà còn giúp giữ gìn không gian xanh và văn hóa nông thôn. Tuy nhiên, việc sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, bảo đảm sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả, bảo vệ môi trường và không gây ảnh hưởng đến quyền, lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất khác.

Để chính sách này đi vào cuộc sống một cách hiệu quả, rất cần sự phối hợp chặt chẽ giữa người dân, chính quyền địa phương và cơ quan quản lý quy hoạch. Khi đó, đất nông nghiệp không chỉ là tư liệu sản xuất, mà còn trở thành nền tảng cho những mô hình kinh tế sáng tạo, hiện đại và giàu bản sắc.