Thị trường văn phòng cho thuê Hà Nội đang bước vào giai đoạn tái cân bằng, khi các dự án kém hiệu quả dần bị loại bỏ.

1. Tổng quan thị trường đến cuối quý III/2025

Theo báo cáo của Savills, trong 5 năm qua thị trường văn phòng Hà Nội duy trì mức ổn định về tỷ lệ lấp đầy và giá thuê. Đến cuối Q3/2025, xu hướng này vẫn tiếp tục, nhưng các dự án không đạt tiêu chuẩn đang rút lui, tạo ra môi trường cạnh tranh lành mạnh.

2. Phân khúc hạng A, B và C

Hạng A

Tỷ lệ lấp đầy của văn phòng hạng A giảm xuống 78 %, tương đương giảm 1 điểm phần trăm so với quý trước và 11 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm ngoái. Sự sụt giảm này phản ánh việc doanh nghiệp đang cân nhắc chi phí thuê cao hơn.

Hạng B

Ngược lại, hạng B tăng lên 81 %, tăng 2 điểm phần trăm theo quý nhưng vẫn giảm 4 điểm phần trăm so với năm trước. Điều này cho thấy nguồn cung mới từ cuối 2024 đang được hấp thụ dần, đồng thời các dự án yếu đang bị loại bỏ.

Hạng C

Phân khúc hạng C vẫn là “điểm sáng” với tỷ lệ lấp đầy 92 %, chứng tỏ nhu cầu ổn định đối với văn phòng giá phải chăng tại các khu vực phi trung tâm.

3. So sánh CBD và non‑CBD

Trung tâm (CBD)

Chỉ số văn phòng tại khu trung tâm đạt 94 điểm, tăng 5 điểm so với quý trước và 7 điểm so với năm trước. Giá thuê trung bình ở đây là 860.000 VNĐ/m²/tháng, tăng 1 % theo quý và 3 % theo năm. Tỷ lệ lấp đầy lên tới 96 % sau khi loại bỏ một số dự án yếu, cho thấy nguồn cung khan hiếm và mức độ cạnh tranh cao.

Ngoài trung tâm (non‑CBD)

Ở các khu vực ven đô, chỉ số tăng lên 79 điểm (tăng 1 điểm so với quý, giảm 4 điểm so với năm). Tỷ lệ lấp đầy đạt 82 %, tăng 1 điểm phần trăm theo quý nhưng giảm 6 điểm phần trăm so với năm trước do nguồn cung mới gia nhập. Giá thuê ổn định theo quý và tăng 2 % theo năm, đạt 529.000 VNĐ/m²/tháng, phản ánh sức bền giá tại các khu vực đang phát triển.

4. Xu hướng phát triển mới

Savills ghi nhận sự quan tâm ngày càng tăng đối với các khu vực mới đang được quy hoạch và xây dựng các tòa nhà văn phòng chất lượng cao. Những dự án này cung cấp không gian làm việc hiện đại với mức giá cạnh tranh, tạo áp lực lên các khu vực truyền thống như Mỹ Đình, Ba Đình và Hoàn Kiếm. Nhiều doanh nghiệp, đặc biệt là những công ty không phụ thuộc vào vị trí khách hàng, đang cân nhắc chuyển sang các khu vực mới để tối ưu chi phí.

5. Kết luận & lời khuyên cho nhà đầu tư

Thị trường văn phòng Hà Nội đang chuyển sang giai đoạn cân bằng, với các dự án yếu bị loại bỏ và nguồn cung mới dần được hấp thụ. Đối với nhà đầu tư, các khu vực CBD vẫn là lựa chọn an toàn với giá thuê tăng nhẹ và tỷ lệ lấp đầy cao, trong khi các dự án non‑CBD có tiềm năng tăng trưởng dài hạn nhờ giá thuê ổn định và nhu cầu ngày càng tăng.

Bạn đang cân nhắc đầu tư vào bất động sản văn phòng? Hãy theo dõi các báo cáo định kỳ của Savills và đánh giá kỹ lưỡng vị trí, chất lượng dự án để tối ưu lợi nhuận.

Thị trường văn phòng cho thuê TP.HCM đang chứng kiến một làn sóng tăng trưởng nguồn cung đáng chú ý, đồng thời chuyển mình mạnh mẽ sang các tiêu chuẩn xanh và không gian làm việc linh hoạt.

Cập nhật nguồn cung văn phòng Q1/2025

Trong quý I/2025, dự án mới CT Prime Tower đã đưa thêm 5.000 m² văn phòng vào thị trường, nâng tổng nguồn cung lên 1.639.226 m². Đây là một bước đệm quan trọng, mở ra cơ hội cho các doanh nghiệp tìm kiếm không gian chất lượng tại các khu vực trọng điểm.

Tỷ lệ lấp đầy và xu hướng cầu

Phân khúc hạng A

• Tỷ lệ lấp đầy đạt 89,35 %.
• Tăng 2,25 điểm phần trăm so với quý trước và 4,45 điểm so với cùng kỳ năm 2024.

Phân khúc hạng B

• Tỷ lệ lấp đầy đạt 89,96 %.
• Tăng 3,34 điểm phần trăm so với quý trước và 3,55 điểm so với năm 2024.

Ngành công nghiệp dẫn dắt nhu cầu

Những doanh nghiệp trong lĩnh vực công nghệ thông tin, dược phẩm, ngân hàng và công nghệ cao đang là động lực chính. Họ không chỉ tìm kiếm không gian làm việc hiện đại mà còn ưu tiên các giải pháp thông minh, môi trường xanh và chứng chỉ bền vững.

Giá thuê và chiến lược giá

Giá thuê văn phòng hạng A hiện ở mức 54,05 USD/m²/tháng – tăng 0,7 % so với quý trước nhưng giảm 3,7 % so với năm 2024, phản ánh chiến lược cân bằng giá của các chủ đầu tư. Hạng B có mức giá 34,17 USD/m²/tháng, tăng gần 1 % theo quý và 0,8 % so với năm trước.

Triển vọng nguồn cung 2025‑2027 và chiến lược nhà đầu tư

Theo dự báo của Cushman & Wakefield, TP.HCM sẽ bổ sung gần 114.000 m² văn phòng trong năm 2025 và khoảng 150.000 m² trong hai năm tiếp theo, tập trung vào các khu vực đang phát triển như Thủ Thiêm và Phú Mỹ Hưng. Sự gia tăng nguồn cung đòi hỏi các nhà đầu tư phải tập trung vào:

• Giữ mức giá ổn định hoặc điều chỉnh nhẹ để duy trì sức hút.
• Đáp ứng nhu cầu không gian linh hoạt, thiết kế hiện đại và các tiêu chuẩn xanh.
• Tăng cường các dịch vụ giá trị gia tăng (smart building, năng lượng tái tạo) để nâng cao tỷ lệ hấp thụ.

Kết luận

Thị trường văn phòng TP.HCM đang đứng trước ngưỡng cửa của một giai đoạn tăng trưởng mạnh mẽ về nguồn cung, đồng thời chuyển sang xu hướng xanh và linh hoạt. Các chủ đầu tư thông minh sẽ tận dụng cơ hội này bằng cách cân bằng giá, nâng cao chất lượng không gian và đáp ứng nhanh chóng các yêu cầu mới của khách thuê.

Bạn đang cân nhắc đầu tư vào văn phòng cho thuê tại TP.HCM? Hãy chia sẻ quan điểm của mình và theo dõi chúng tôi để nhận những phân tích sâu hơn về bất động sản thương mại.