Thị trường bất động sản Việt Nam đang trải qua một sự chuyển dịch đáng kể trong hành vi của các nhà đầu tư. Sau một thời gian dài tập trung vào xu hướng “lướt sóng” – mua bán đất nền vùng ven với kỳ vọng kiếm lời nhanh chóng, các nhà đầu tư đang chuyển dần sang chiến lược dài hạn và bền vững hơn.

Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy mức độ quan tâm đến phân khúc đất nền trong quý II/2025 đã giảm mạnh so với quý I, với mức giảm 47% tại Hà Nội, 28% tại TP.HCM và 33% tại các khu vực khác. Đồng thời, lượng tin rao bán đất nền cũng ghi nhận sự sụt giảm rõ rệt, phản ánh thị trường nhà đất đang “hạ nhiệt” nhanh chóng.

Nguyên nhân chính của sự thay đổi này nằm ở tâm lý thận trọng của cả người mua và người bán khi các yếu tố chi phí nắm giữ gia tăng, tính thanh khoản thấp và rủi ro chính sách khiến nhiều nhà đầu tư dè dặt. Đặc biệt, những thông tin mới về việc siết chặt thuế thu nhập cá nhân trong giao dịch bất động sản và điều chỉnh từ các bộ luật liên quan như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, đang làm xáo trộn chiến lược của nhà đầu tư ngắn hạn.

Đất nền hiện tại đang đối mặt với sức ép từ chính kỳ vọng trước đó của nhà đầu tư, dẫn đến tình trạng mắc kẹt và mất thanh khoản tại nhiều khu vực. Trong khi đó, phân khúc chung cư ghi nhận sự vươn lên mạnh mẽ cả về nguồn cung và mức giá. Tại Hà Nội, giá chung cư trung bình hiện đã đạt 70 triệu đồng/m², tăng mạnh so với mức 38 triệu đồng/m² của năm 2023. Điều này cho thấy thị trường bất động sản đang phân hóa rõ rệt và chung cư đang trở thành kênh trú ẩn hấp dẫn cho dòng tiền đầu tư, không chỉ bởi kỳ vọng tăng giá mà còn nhờ khả năng khai thác dòng tiền ổn định từ cho thuê và đáp ứng nhu cầu thực của người mua để ở.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan, cho rằng sự vươn lên của phân khúc chung cư phản ánh sự chuyển dịch hành vi của nhà đầu tư từ đầu cơ sang đầu tư bền vững. “Tâm lý đầu tư ngắn hạn đang suy yếu rõ rệt, đây là tín hiệu tích cực cho thấy thị trường đang phát triển theo hướng lành mạnh hơn.”

Nhiều nhà đầu tư cá nhân, trong đó có ông Đỗ Quang Tuấn, đã từng trải qua những “đau thương” từ giai đoạn lướt sóng trước đây và giờ đây đã thay đổi tư duy, tập trung vào đầu tư bất động sản có khả năng khai thác cho thuê hoặc sử dụng ngay. Thị trường bất động sản không còn là “miền đất hứa” cho mọi nhà đầu tư. Những thay đổi trong chính sách thuế và luật pháp đang góp phần làm rõ ranh giới giữa đầu tư bài bản và đầu cơ ngắn hạn.

Dự thảo Luật Thuế thu nhập cá nhân (sửa đổi) và các luật mới như Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở đã bổ sung nhiều quy định chặt chẽ về chuyển nhượng, sở hữu và khai thác bất động sản.

Chia sẻ với báo giới, ông Phan Công Chánh, Tổng giám đốc Phú Vinh Group, nhận định thị trường đang bước vào giai đoạn “tái định hình”, nơi các nhà đầu tư cá nhân buộc phải “bước chậm lại để đi xa hơn”. Theo ông Chánh, thời kỳ kiếm tiền nhanh nhờ “lướt sóng” đã qua, thay vào đó, chiến lược đầu tư dài hạn, nghiên cứu kỹ thị trường, lựa chọn sản phẩm phù hợp với dòng tiền và nhu cầu thực mới là cách tiếp cận đúng đắn trong bối cảnh hiện nay.

Sự dịch chuyển từ đất nền sang chung cư, từ đầu tư ngắn hạn sang dài hạn, không chỉ là phản ứng tức thời trước các biến động, mà còn là dấu hiệu cho thấy thị trường bất động sản Việt Nam đang từng bước “trong sạch” hơn. Thị trường đang đòi hỏi tầm nhìn, kiến thức và sự chuẩn bị kỹ lưỡng từ các nhà đầu tư.

Thị trường bất động sản hiện đang cho thấy dấu hiệu ổn định với xu hướng gia tăng nhu cầu an cư, bên cạnh sự quan tâm ngày càng lớn đến các yếu tố pháp lý, chất lượng sống và môi trường xanh. Kết quả từ một khảo sát gần đây trên Batdongsan.com.vn cho thấy tâm lý thị trường đang chuyển biến tích cực, với nhu cầu thực tế chiếm tỷ lệ đáng kể.

Cụ thể, có đến 64% người mua hướng đến mục tiêu an cư, trong khi chỉ có 36% có ý định đầu tư. Sự dịch chuyển này cho thấy thị trường đang dần bền vững hơn. Trong 12 tháng tới, các loại hình bất động sản được quan tâm bao gồm chung cư và nhà riêng, mỗi loại hình chiếm 31% sự quan tâm, tiếp theo là đất nền với 19%, nhà mặt phố với 12%, và biệt thự với 11%.

Người mua cũng thể hiện sự sẵn sàng cao trong việc tiếp cận tín dụng, với 66% sẵn sàng hoặc rất sẵn sàng vay mua nhà. Phần lớn, họ quan tâm đến việc vay trong khung từ 30-70% giá trị bất động sản. Về tiêu chí lựa chọn sản phẩm, người mua nhà ở phân khúc sơ cấp ưu tiên hệ thống tiện ích nội – ngoại khu, tiếp đến là pháp lý, chất lượng sống và tiêu chuẩn xây dựng.

Đối với thị trường thứ cấp, yếu tố môi trường sống, pháp lý, an ninh khu vực và chất lượng công trình được người mua đặt lên hàng đầu. Khi phân loại theo động cơ mua, khảo sát chỉ ra rằng 64% nhà đầu tư hướng đến thị trường thứ cấp, trong khi 36% tìm kiếm cơ hội ở phân khúc sơ cấp. Họ yêu cầu rõ ràng về pháp lý (78%), hạ tầng kết nối (71%) và tiện ích (66%).

Đặc biệt, có đến 64% người tham gia khảo sát bày tỏ sự quan tâm lớn đến yếu tố ‘bất động sản xanh’, với các tiêu chí như không gian xanh, thiết kế bền vững, khả năng chống ngập và chứng chỉ công trình xanh.

Về các yếu tố vĩ mô, chính sách sáp nhập địa giới hành chính đang nhận được sự quan tâm lớn từ người mua. Có đến 53% người tham gia cho rằng giá bất động sản sẽ tăng sau sáp nhập, 37% tin rằng giá sẽ ổn định và chỉ 10% lo ngại giảm giá. Mức độ sẵn sàng đầu tư tại các khu vực sáp nhập cũng tương đối cao: Hà Nội có 39% đã sẵn sàng, TP HCM là 35%, trong khi các khu vực miền Bắc, Nam và Trung lần lượt dao động từ 33-48%.

Tuy nhiên, để biến nhu cầu thành giao dịch thực tế, thị trường vẫn phải đối mặt với nhiều thách thức. Những thách thức này bao gồm khả năng tiếp cận vốn vay, nguồn cung phù hợp với túi tiền, thủ tục pháp lý và sự thiếu minh bạch trong nhiều phân khúc. Chính sách nhà ở xã hội, vốn được xem là ‘cứu cánh’ cho nhóm thu nhập trung bình, vẫn chưa thực sự hiệu quả.

Tín hiệu tích cực là người mua đã bắt đầu quan tâm hơn đến chất lượng sống, thay vì chỉ so sánh giá cả hay lợi suất đầu tư. Xu hướng lựa chọn sản phẩm có thiết kế xanh, không gian mở và tích hợp nhiều tiện ích cho thấy thị trường đang bước vào giai đoạn sàng lọc. Ở giai đoạn này, các chủ đầu tư cần nâng cấp tiêu chuẩn để đáp ứng kỳ vọng ngày càng cao của khách hàng.

Hiện nay, nhiều người thành đạt hoặc đang trên đà ổn định tài chính đã chọn rời bỏ đô thị để về quê xây nhà. Họ mong muốn sống chậm, tiết kiệm chi phí và gần gũi thiên nhiên. Tuy nhiên, thực tế cho thấy không ít người gặp phải khó khăn khi phải di chuyển xa xôi để đi làm.

Câu chuyện của một người lãnh đạo doanh nghiệp là một ví dụ điển hình. Anh đã từ bỏ căn hộ trung tâm thành phố vì giá quá cao và quyết định về quê xây biệt thự. Ban đầu, anh nghĩ rằng với ôtô và cao tốc, khoảng cách địa lý không còn là rào cản. Tuy nhiên, anh sớm nhận ra rằng mỗi ngày tiêu tốn hơn hai tiếng lái xe, cộng với chi phí xăng dầu, bảo trì xe, hao mòn sức khỏe và thời gian là cái giá phải trả không hề nhỏ.

Thực tế, một chặng đường 50-60 km hoàn toàn có thể được rút ngắn chỉ còn 40-45 phút lái xe, nếu hạ tầng tốt và không kẹt xe. Trong điều kiện đó, lựa chọn sống ở quê hoặc vùng ven, nơi môi trường trong lành, chi phí sinh hoạt thấp hơn và chất lượng sống nhiều khi lại cao hơn, trở thành phương án đáng cân nhắc.

Tuy nhiên, vấn đề không phải chỉ là chuyện cá nhân mua nhà ở đâu, mà còn liên quan đến bài toán phát triển đô thị, hạ tầng giao thông, và thị trường bất động sản thiếu cân bằng. Khi càng nhiều người rời thành phố để ‘về quê làm văn phòng trên phố’, thị trường bất động sản ở đô thị cũng không thể giữ mãi mức giá phi lý.

Nhu cầu giảm, tất yếu giá sẽ chững lại, thậm chí điều chỉnh. Vấn đề là bao giờ hạ tầng đủ tốt, và nhà đầu tư bất động sản buông tay khỏi giấc mơ tích trữ đất mới là chuyện khác.

Một vụ việc bạo lực nghiêm trọng đã xảy ra tại thành phố Montebello vào sáng sớm thứ Năm, khiến hai người thiệt mạng và hai người khác bị thương nghiêm trọng. Sự việc đã diễn ra tại một khu phức hợp chung cư trên đường Lohart.

Theo Sở Cảnh sát Montebello, cảnh sát đã được gọi đến hiện trường vào khoảng 2:30 sáng và tìm thấy thi thể của một người đàn ông ở phía sau khu phức hợp chung cư. Các sĩ quan cũng đã tìm thấy thi thể của một cậu bé bên trong một căn hộ. Ngoài ra, một người phụ nữ và một cô gái cũng được tìm thấy trong cùng một đơn vị với những vết thương nghiêm trọng ở đầu và đã được đưa đến bệnh viện.

Hiện tại, tình trạng của người phụ nữ và cô gái vẫn chưa được công bố. Cảnh sát cho biết không có nghi vấn và không có nguy hiểm cho cộng đồng, nhưng cuộc điều tra đang diễn ra để làm rõ nguyên nhân của vụ việc.

Một người hàng xóm đã mô tả lại những gì anh ta đã nhìn thấy. Anh ta đã thức dậy với ánh sáng và âm thanh của cảnh sát, và khi nhìn ra cửa sổ, anh ta đã nhìn thấy thi thể của người đàn ông nằm cạnh một chiếc rìu trên mặt đất. Theo báo cáo của KABC, thi thể của cậu bé được tìm thấy bên trong một đơn vị trong khu phức hợp.

Một người hàng xóm khác cho biết con gái 20 tuổi của ông đã gọi cảnh sát vào khoảng 2:30 sáng sau khi nghe tiếng hét và một vật bằng kim loại rơi xuống đất bên ngoài tòa nhà của họ. KTLA đã đưa tin về việc này.

Hiện tại, cảnh sát vẫn đang tiếp tục điều tra vụ việc và chưa có thông tin chi tiết về nguyên nhân của vụ bạo lực này. KTLA và KABC đã cung cấp thông tin về sự việc.

Thị trường bất động sản Hà Nội đã trải qua quý II/2025 với những tín hiệu phục hồi rõ ràng. Dữ liệu từ khảo sát của One Mount Group cho thấy, trong số 655 khách hàng có thu nhập hộ gia đình từ 25 triệu đồng/tháng, có tới 87% khách hàng bày tỏ sự quan tâm đến bất động sản như một kênh đầu tư ưu tiên. Điều này cho thấy sự ưa chuộng đối với bất động sản vẫn ở mức cao.

Không chỉ về mặt quan tâm, tỷ lệ khách hàng sẵn sàng giao dịch cũng ghi nhận sự cải thiện đáng kể. Cụ thể, 55% khách hàng đang tích cực chuẩn bị hoặc cân nhắc mua bất động sản. Sự gia tăng này phản ánh sự phục hồi của thị trường bất động sản Hà Nội sau một thời gian chững qua.

Giao dịch bất động sản tại Hà Nội trong quý II/2025 đã có sự phục hồi so với quý trước. Theo thống kê, có khoảng 28.900 giao dịch được ghi nhận, bao gồm 20.400 giao dịch thứ cấp và 8.500 giao dịch sơ cấp. So với quý trước, giao dịch tăng mạnh 56% và gần đạt mức giao dịch của cùng kỳ năm 2024.

Đặc biệt, phân khúc cao tầng nổi lên như một điểm sáng với khoảng 17.100 căn giao dịch, tăng 107% so với quý trước. Sự tăng trưởng mạnh mẽ này có thể được lý giải bằng mức giá bán hợp lý và nhu cầu ở thực duy trì ổn định của loại hình này.

Khu Tây và Khu Đông tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt thị trường, với mỗi khu vực chiếm 32% thị phần. Điều này cho thấy sự phân hóa và tập trung của thị trường bất động sản tại các khu vực cụ thể.

Về mặt giá bán, giá bán trung bình căn hộ sơ cấp trong quý II/2025 tại Hà Nội đạt 80 triệu đồng/m2, tăng 5,6% theo quý và 24% theo năm. Sự tăng trưởng về giá phản ánh nhu cầu và sự phục hồi của thị trường.

Lượng tiêu thụ căn hộ sơ cấp trong quý II/2025 cũng ghi nhận mức tăng đáng kể, với khoảng 7.800 căn, tăng 143% so với quý trước. Điều này cho thấy sức hút của thị trường bất động sản Hà Nội đối với người mua.

One Mount Group dự báo rằng từ nay đến năm 2026, nguồn cung mới sẽ duy trì ở mức khoảng 30.000 căn hộ/năm, tập trung chủ yếu ở phân khúc cao cấp và hạng sang. Bên cạnh việc xuất hiện các dự án mới, nhiều khu đô thị lớn hiện hữu cũng sẽ tiếp tục triển khai các giai đoạn tiếp theo sau thời gian chờ đợi tín hiệu thị trường và hoàn thiện thủ tục pháp lý.