Thị trường văn phòng cho thuê Hà Nội đang bước vào giai đoạn tái cân bằng, khi các dự án kém hiệu quả dần bị loại bỏ.

1. Tổng quan thị trường đến cuối quý III/2025

Theo báo cáo của Savills, trong 5 năm qua thị trường văn phòng Hà Nội duy trì mức ổn định về tỷ lệ lấp đầy và giá thuê. Đến cuối Q3/2025, xu hướng này vẫn tiếp tục, nhưng các dự án không đạt tiêu chuẩn đang rút lui, tạo ra môi trường cạnh tranh lành mạnh.

2. Phân khúc hạng A, B và C

Hạng A

Tỷ lệ lấp đầy của văn phòng hạng A giảm xuống 78 %, tương đương giảm 1 điểm phần trăm so với quý trước và 11 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm ngoái. Sự sụt giảm này phản ánh việc doanh nghiệp đang cân nhắc chi phí thuê cao hơn.

Hạng B

Ngược lại, hạng B tăng lên 81 %, tăng 2 điểm phần trăm theo quý nhưng vẫn giảm 4 điểm phần trăm so với năm trước. Điều này cho thấy nguồn cung mới từ cuối 2024 đang được hấp thụ dần, đồng thời các dự án yếu đang bị loại bỏ.

Hạng C

Phân khúc hạng C vẫn là “điểm sáng” với tỷ lệ lấp đầy 92 %, chứng tỏ nhu cầu ổn định đối với văn phòng giá phải chăng tại các khu vực phi trung tâm.

3. So sánh CBD và non‑CBD

Trung tâm (CBD)

Chỉ số văn phòng tại khu trung tâm đạt 94 điểm, tăng 5 điểm so với quý trước và 7 điểm so với năm trước. Giá thuê trung bình ở đây là 860.000 VNĐ/m²/tháng, tăng 1 % theo quý và 3 % theo năm. Tỷ lệ lấp đầy lên tới 96 % sau khi loại bỏ một số dự án yếu, cho thấy nguồn cung khan hiếm và mức độ cạnh tranh cao.

Ngoài trung tâm (non‑CBD)

Ở các khu vực ven đô, chỉ số tăng lên 79 điểm (tăng 1 điểm so với quý, giảm 4 điểm so với năm). Tỷ lệ lấp đầy đạt 82 %, tăng 1 điểm phần trăm theo quý nhưng giảm 6 điểm phần trăm so với năm trước do nguồn cung mới gia nhập. Giá thuê ổn định theo quý và tăng 2 % theo năm, đạt 529.000 VNĐ/m²/tháng, phản ánh sức bền giá tại các khu vực đang phát triển.

4. Xu hướng phát triển mới

Savills ghi nhận sự quan tâm ngày càng tăng đối với các khu vực mới đang được quy hoạch và xây dựng các tòa nhà văn phòng chất lượng cao. Những dự án này cung cấp không gian làm việc hiện đại với mức giá cạnh tranh, tạo áp lực lên các khu vực truyền thống như Mỹ Đình, Ba Đình và Hoàn Kiếm. Nhiều doanh nghiệp, đặc biệt là những công ty không phụ thuộc vào vị trí khách hàng, đang cân nhắc chuyển sang các khu vực mới để tối ưu chi phí.

5. Kết luận & lời khuyên cho nhà đầu tư

Thị trường văn phòng Hà Nội đang chuyển sang giai đoạn cân bằng, với các dự án yếu bị loại bỏ và nguồn cung mới dần được hấp thụ. Đối với nhà đầu tư, các khu vực CBD vẫn là lựa chọn an toàn với giá thuê tăng nhẹ và tỷ lệ lấp đầy cao, trong khi các dự án non‑CBD có tiềm năng tăng trưởng dài hạn nhờ giá thuê ổn định và nhu cầu ngày càng tăng.

Bạn đang cân nhắc đầu tư vào bất động sản văn phòng? Hãy theo dõi các báo cáo định kỳ của Savills và đánh giá kỹ lưỡng vị trí, chất lượng dự án để tối ưu lợi nhuận.