Nội dung chính
Thị trường bất động sản Việt Nam đang đối mặt với áp lực lãi suất cao và những rào cản pháp lý mới. Từ việc không được ưu tiên vay vốn đến việc triển khai hệ số K, các doanh nghiệp cần nhanh chóng thích nghi để duy trì sức cạnh tranh.
Tại sao bất động sản không được ưu tiên vay vốn?
Theo TS Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế trưởng BIDV, ngân hàng chỉ ưu tiên tài trợ cho nhà ở xã hội và khu công nghiệp. Do đó, lãi suất cho các dự án bất động sản thương mại và nhà ở trung‑cấp sẽ cao hơn mức trung bình.
Giá đất và hệ số K: Rào cản tài chính cho dự án
Tại Diễn đàn Thị trường Bất động sản Việt Nam 2026 (VREF 2026), ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT GP Invest, nhấn mạnh rằng việc áp dụng bảng giá đất lên tới 700 triệu đồng/m² tại Hà Nội và 600 triệu đồng/m² tại TP.HCM đã đẩy giá đất lên mức kỷ lệ cao. Đồng thời, hệ số K chưa được ban hành, khiến doanh nghiệp không biết chi phí thực tế sẽ tăng bao nhiêu, làm trì hoãn việc nộp tiền sử dụng đất và khởi công dự án.
Nghị quyết 254: Giải quyết vướng mắc trong Luật Đất đai
Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế Quốc hội, ông Phan Đức Hiếu, giải thích Nghị quyết 254/2025/QH15 sẽ:
- Cho phép Nhà nước thu hồi đất khi dự án đã hoàn thành ≥75% diện tích và ≥75% người sử dụng.
- Rút ngắn thủ tục đấu thầu: không yêu cầu quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500.
- Áp dụng bảng giá đất đồng nhất, giảm thiểu việc đồng thời áp dụng bảng giá và giá cụ thể.
- Cắt giảm thủ tục hành chính không cần thiết, ví dụ giảm tiền sử dụng đất không yêu cầu hồ sơ bổ sung.
Đề xuất trả tiền thuê đất theo kỳ và tầm quan trọng của định danh
Ông Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch VNREA, đề xuất bổ sung hình thức trả tiền thuê đất theo một số năm, giúp doanh nghiệp cân đối dòng tiền và có thể thế chấp phần tiền thuê đã nộp. Ông cũng nhấn mạnh rằng quy hoạch cần gắn với chiến lược kinh tế quốc gia trong vòng 50‑100 năm, tránh việc “manh mún” chỉ vì lợi nhuận ngắn hạn.
Về định danh, bà Hoàng Thu Hằng – Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường BĐS – cho biết Nghị định 357 sẽ cấp mã số định danh điện tử cho mỗi thửa đất và dự án, từ khâu cấp phép đến giao dịch cuối cùng. Điều này không chỉ giảm “hai giá” mà còn nâng cao trách nhiệm của môi giới khi họ cũng được định danh cá nhân.
Dự báo lãi suất bất động sản 2025‑2026
Theo TS Cấn Văn Lực, tín dụng bất động sản năm 2025 sẽ tăng 22%, vượt mức tăng trung bình 18.5% của toàn hệ thống ngân hàng. Trong đó, cho vay đầu tư kinh doanh bất động sản tăng 24%, còn cho vay mua‑sửa, sửa chữa nhà ở tăng 14‑15%.
Dù tổng dư nợ bất động sản chiếm khoảng 24% tổng nợ nền kinh tế, ngân hàng dự kiến sẽ tiếp tục điều chỉnh lãi suất lên mức mới để bảo vệ chất lượng tài sản.
Hệ thống định danh bất động sản: Giảm đầu cơ, tăng minh bạch
Giám đốc Takayama Yasushi (Cơ quan Tài chính Nhà ở Nhật Bản) chia sẻ kinh nghiệm: Nhật Bản đã xây dựng nhà ở xã hội dựa trên ba trụ cột – lãi suất thấp, thời hạn vay dài và quản lý địa phương chặt chẽ. Việc áp dụng mã định danh tại Việt Nam có thể tạo ra một “hệ sinh thái” tương tự, giúp ngân hàng và nhà đầu tư tin tưởng hơn.
Kết luận
Thị trường bất động sản 2026 sẽ chịu áp lực từ lãi suất, hệ số K và quy chế mới về định danh. Doanh nghiệp cần:
- Theo dõi chặt chẽ các thay đổi pháp lý (Nghị quyết 254, Nghị định 357).
- Điều chỉnh mô hình tài chính: cân nhắc trả tiền thuê đất theo kỳ, sử dụng thế chấp quyền sử dụng đất.
- Đầu tư vào dự án có quy hoạch dài hạn, gắn liền với chiến lược phát triển kinh tế quốc gia.
Bạn đang lên kế hoạch dự án bất động sản nào? Hãy chia sẻ quan điểm của mình và theo dõi chúng tôi để nhận những phân tích sâu hơn về thị trường.